Aktuelle Sprengstoffthemen rund um Immobilien, Makler u. Sichtweisen

Aktuell. Brisant. Transparent. Hier finden Sie die entsprechenden Beiträge.

In unseren Pressemeldungen finden Sie darüber hinaus weitere Informationen zu den hier enthaltenen Themen.

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Warum es oft bei der Wohnungszusage nicht klappt

Viele Interessenten fragen sich, warum habe nicht ich ich die Zusage bekommen? Klar, manchmal hat man einfach "kein Glück gehabt" oder der andere Bewerber hat einfach das höhere Einkommen o.ä. Doch nicht selten liegt es auch an einfachen, banalen Dingen. Einfach, weil man zu langsam war. Die Unterlagen - insbesondere die oft geforderte Schufa-Auskunft - wird nicht selten erst beantragt, wenn die Besichtigung durchgeführt wurde und ohh, die Wohnung ja in Frage kommt. Die kostenfreien Schufa-Auskünfte (1x im Jahr kostenfrei möglich) können zwar per Email beantragt werden, doch auf diese wartet man eben i.d.R. ca. 2 Wochen. Klar ist nur, dass ein Vermieter nicht lange auf die geforderten Unterlagen warten möchte. Und sollte eben ein anderer Interessent alle notwendigen Unterlagen bei gleichen Grundvoraussetzungen schneller vorlegen können, so ist die Entscheidung oft schnell gefallen. Und zwar NICHT aufgrund der Tatsache, dass der andere Interessent die schlechtere Wahl gewesen wäre. Wer wirklich eine Wohnung unbedingt haben möchte, dem ist also gut geraten, am besten VOR der ersten Besichtigung sämtliche Einkommensnachweise zusammenzusuchen sowie ggf. eine Vorvermieterbescheinigung zu besorgen und eben rechtzeitig sich um eine Schufa-Auskunft zu kümmern. (i.d.R. werden Schufa-Auskünfte auch akzeptiert, wenn Sie max. 3 Monate alt sind) Und noch ein Punkt, der oft nicht ausreichend wichtig erscheint. Pünktlichkeit. Wer zu einem Termin nicht wirklich pünktlich ist oder sogar wenige Minuten vorher, dem unterstellt man einfach unbewusst, dass er (als möglicher neuer Mieter) auch es ansonsten nicht so genau nimmt. Eine Kleinigkeit mit nicht selten großen Auswirkungen. Und auch, wenn man anruft um Bescheid zu geben, das ist sicher besser, doch eigentlich heißt es, dass der Interessent davon ausgeht, dass der Vermieter oder Makler nichts weiter zu tun hat als auf Ihn, den Kunden zu warten.  Und ob der Interessent nicht einfach hätte  früher losfahren können? Zu diesem Thema gibt es eine Pressemeldung vom 7.5.13

Thema  Diskussion über die Maklercourtage

Über dieses Thema zerreißen sich viele die Mäuler. Die Politiker suchen einen Schuldigen für zu wenig gebauten, bezahlbaren Wohnraum und in unserer Zeit, in der ja jeder alles selber machen kann, wird ja gern auf "unnötige" Dienstleistungen verzichtet. Es wird gemeckert, wenn der Makler zu spät oder gar nicht kommt, (weil er ggf. im Stau steht), doch für viele, die einfach den Besichtigungen fernbleiben, gelten andere Regeln als für Makler.

Wie kommen denn die Objekte in die Immobilienportale? Wer erstellt das Expose, fotografiert und bearbeitet die Bilder und die Grundrisse? Wer setzt sich beim Vermieter dafür ein, dass auch ein Mieter, der nicht unbedingt der Favorit des Vermieters ist, eine neue Wohnung bekommt? Wer sorgt dafür, dass der Mietbeginn sich manchmal für den Mieter nach hinten verschiebt? Da gibt es noch unendlich viele Beispiele. Gilt natürlich auch für den Verkauf.

Denn eine Sache vergessen viele. Es gibt in jeder Stadt oder Region Immobilien, die sich NICHT im Fokus der Suchenden befinden. Die Presse suggeriert, dass wirklich ALLE Immobilien zu Höchstpreisen verkauft u. vermietet werden. Doch das ist leider NICHT so. Denn das gilt nur für Immobilien, die in den heiß begehrten Stadtteilen sich befinden, alle anderen benötigen auch hier eine  professionelle Präsentation, eine realistische Preisermittlung und oft innovativen Ideen.

Und natürlich - wie in jeder Branche gibt es Qualitätsunterschiede - auch bei Maklern. Es gibt sog. schwarze Schafe - doch davon gibt es wenige. Von den vielen seriös arbeitenden Maklern in ganz Deutschland möchte nur niemand reden!

Negative Schlagzeilen machen die Runde - über gute Erfahrungen spricht man nicht - warum auch? Weiteres zu dem Thema finden Sie auch unter unserer Pressemeldung vom 05.11.2012.

 Kapitalanleger setzen beim Immobilienkauf nicht selten auf das falsche Pferd

Die heutige Zeit ist für viele Anlass genug, Ihr Geld in Betongold zu verwandeln.
Eine schicke Eigentumswohnung in toller Lage und schon ist mein Geld sicher. Oder?

Nicht schick, sondern in erster Linie rentabel sein!
Das ist das, was die als Kapitalanlage gekaufte Immobilie sein muss!
Denn auch eine Aktie bewertet man ja nicht nach dem Aussehen, sondern da kommt es ja auch auf die „inneren Werte" an.

Gerade Personen, die bereits Immobilien zur Eigennutzung erworben haben, neigen dazu, die gleichen Kriterien wie für eine selbst genutzte Immobilie anzuwenden.

Wie heißt es so schön: Lage, Lage, Lage. Doch das allein macht noch lange keine Rentabilität aus.
Die Immobilie in eher normalbürgerlicher Lage mit Standardausstattung, kann durchaus viel rentabler sein als die Immobilie in einer exponierten Lage mit Top-Ausstattung.

Wieso? Weil es immer auf das Preis / Leistungsverhältnis ankommt!

In erster Linie ist es wichtig, immer die aktuelle bzw. mögliche Miethöhe im Verhältnis zum Kaufpreis zu sehen. Immer unter Berücksichtigung von möglichen Extrakosten (z.B. Sonderumlagen, Sanierungs- / Modernisierungsmaßnahmen etc.)

Und bei der Gegenüberstellung von verschiedenen Objekten fällt auf, dass die Kapitalanlagen in gehobenen Lagen (und der aktuellen bis möglichen Miethöhe) gegenüber Objekten in normalen Lagen, nicht selten die Rentabilität in den normalen Stadtteilen höher ist.

Eine familiengerechte Wohnung in normalbürgerlicher Gegend kann auf Dauer rentabel(er) sein.
Die Gründe sind vielfältig. Zum einen, weil der geforderte Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen i.d.R. günstiger ist. (besserer Faktor / Anfangsrendite)

Zum anderen, weil die Familie nicht so schnell auszieht, wenn die Wohnung vom Grundriss, der Lage und Ausstattung in Ordnung und der Mietpreis angemessen ist.

Die Top-Wohnung in Top-Lage werden Sie im Preis / Leistungsverhältnis nur selten zum gleichen Faktor (Kaufpreis geteilt durch Mieteinnahme p.A.) erwerben können. Und da muss man ganz genau aufpassen, ob die anderen Faktoren, diesen Rendite - Unterschied auf Dauer wirklich ausgleichen.

Doch auch hier ist es nicht so einfach. Die Einflüsse, die eine Immobilie rentabel machen oder nicht, sind sehr vielfältig.

Energiekosten, Hauszustand, mögliche Planungen (bei den Eigentümerversammlungen) sind genauso wichtig wie „welche Personen wohnen im Haus",Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, mögliche Trends, in die Zukunft gedachte Zielgruppe etc.

Wer sicher gehen möchte, dass der schöne Schein vermutlich nicht trügt, sollte alle mögliche Faktoren berücksichtigen bei seiner Entscheidung und sich bei Unsicherheiten professionell beraten lassen.

Wie heißt es so schön: Es ist nicht alles Gold, was glänzt!

Eine „falsche" Immobilie zu kaufen, ist nicht schwierig.
Doch diese wieder rentabel zu verkaufen, um so mehr!

Wann darf der Vermieter in meine Wohnung?

Offensichtlich gibt es da immer wieder Unklarheiten.

Mieter z.B., die Ihren Mietvertrag gekündigt haben, tun dem Vermieter nicht etwa einen Gefallen, wenn Sie Interessenten in die Wohnung lassen. Nein, in den allermeisten Mietverträgen gibt es dazu eine klare Regelung.

Mieter sind in diesem Fall verpflichtet die Möglichkeit der Besichtigung zu bieten z.B. 2 x in der Woche. (genauer Wortlaut weiter unten, Ausschnitt aus dem Hamburger Mietvertrag.)

Aus eigener Maklerpraxis wird soweit möglich dabei Rücksicht auf die Bedürfnisse der aktuellen Mieter bei den Besichtigungszeiten genommen und sehr oft auch ein akzeptabler Kompromiss für alle Seiten gefunden.

Doch vom Grundsatz her, kann der VERMÌETER die Termine bestimmen und nicht der Mieter. (siehe MV)

Wer als Mieter seinen Mietvertrag gekündigt hat, tut sich eigentlich selbst ein Gefallen, wenn er möglichst zeitnah Besichtigungen nicht verhindert, sondern sogar befürwortet und unterstützt.

Warum?

  • Die meisten Mieter ziehen eben nicht sofort nach dem Kündigungsschreiben aus.
  • Deshalb sind Sie vermutlich noch nicht so stark im Umzugsstress!
  • Soll heißen: Lieber gleich nach der Kündigung Besichtigungen zulassen.
  • Außerdem sind meist noch keine Umzugskartons gepackt oder Möbel entfernt
  • Ergebnis: Die Wohnung macht einen guten und aufgeräumten Eindruck.

Was haben Sie als „Nochmieter" davon?

  • Der „Spuk" der Besichtigungen ist oft viel schneller vorbei!
  • Mögliche Neumieter sind oft viel schneller gefunden, wenn die Wohnung einen positiven Ersteindruck macht.
  • Also: Besser dem Vermieter oder Makler die Arbeit erleichtern, indem die Wohnung möglichst aufgeräumt und sauber
  • und möglichst zeitnah Interessenten gezeigt werden kann.

Außerdem: Der Besichtigungsstress beginnt nicht erst, wenn Sie selbst umziehen, sondern ist dann oftmals schon erledigt!

Hier der genaue Wortlaut im Hamburger Mietvertrag.(in den meisten anderen Mietverträgen ist ähnliches enthalten.)

§ 24 Betreten der Mieträume durch den Vermieter - Besichtigung für Miet- und Kaufinteressenten

1. Der Vermieter und/oder sein Beauftragter können die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes zu angemessener Tageszeit und, um sie Mietinteressenten nach einer Kündigung oder Kaufinteressenten bei beabsichtigtem Verkauf zu zeigen, zweimal pro Woche werktags in der Zeit von 16 bis 19 Uhr betreten. Der Vermieter teilt dem Mieter die Termine angemessene Zeit vorher mit. In Fällen der Gefahr ist das Betreten der Räume zu jeder Tages- und Nachtzeit gestattet.

2. Bleiben bei längerer Abwesenheit des Mieters die Räume unbeaufsichtigt, so hat er dem Vermieter oder seinem Beauftragten die Schlüssel zu den Räumen zur Verfügung zu stellen, andernfalls ist der Vermieter berechtigt, die Räume in dringenden Fällen auf Kosten des Mieters öffnen zu lassen.

3. Der Mieter ist verpflichtet, zum ordnungsgemäßen Ablesen und Austausch von Verbrauchserfassungsgeräten den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. (- Ende Ausschnitt Hamburger MV -)

Im Übrigen: Für mögliche Mietausfälle, die auf die Verhinderung von Besichtigungen zurückzuführen sind, können Nochmieter möglicherweise schadensersatzpflichtig gemacht werden. Und das möchte doch keiner, oder?

Wenn die eigene Immobilie zur Belastung wird

Die meisten Menschen kaufen Immobilien im Alster von Mitte 20 bis Mitte 50. Dabei ist man fit und steht voll im Leben. Super.

Wenn die ersten Gedanken kommen: " Warum ist der Garten so groß? Mensch, warum habe ich das Salz vergessen, die 100 Stufen runter und wieder rauf? Und wieso müssen die beiden Zimmer renoviert werden, obwohl ich diese praktisch in den letzten Jahren nicht mehr bewohnt habe"?

Dann frage ich meine Kunden, ob Sie nicht Ihre Lebensqualität deutlich steigern wollen, indem Sie in eine "pflegeleichtere" Immobilie umziehen und Ihre aktuelle Immobilie nicht lieber vermieten oder verkaufen wollen?

Verständlich, oft wird erstmal entrüstet abgelehnt. Doch viele meiner Kunden, die meinen Rat befolgten, sind glücklich - endlich sich nicht mehr quälen zu müssen - und oft auch viel mehr Zeit für die schönen Dinge des Lebens gefunden zu haben.

Denn leider ist es häufig so. Die Angst vor der Wahrheit verschleiert den Blick. Nämlich die Entscheidung selbst zu treffen, wenn Sie auch noch etwas davon haben.

Die dazu passende Pressemeldung nimmt ebenfalls dieses Thema auf.

Wohnungsnot in Hamburg

Für viele Menschen, die eine Immobilie zum Kauf oder Miete suchen, ist es derzeit eine große Herausforderung in Hamburg eine entsprechende Immobilie zu finden.

Bei meinem Alltag erlebe ich folgendes: Bei fast allen Immobilienanfragen von Suchenden,
kommt immer wieder das gleiche Suchprofil:

Ganz grob:
2,5-4 Zimmer, zentral / rund um die Alster, gerne Altbau, unbedingt mit Balkon,
keine Hauptverkehrsstraße, möglichst ruhig - und möglichst günstig!

Ich kann die Suchkriterien durchaus nachvollziehen.
Die große Nachfrage bleibt allerdings ja niemanden verborgen, sodass Vermieter / Verkäufer jetzt Ihre große Chance sehen - und häufig auch nutzen.

Meine Frage, ob nicht etwas weiter draußen, in angrenzende Bezirke, denkbar wäre,
wird leider oft verneint oder "nur im Ausnahmefall" wirklich in Betracht gezogen.
Solange an dieser Stelle jedoch kaum jemand erkennt, dass auch andere Stadtteile schöne Ecken mit noch besseren Immobilien haben, wird die "Wohnungsnot" sich auch kaum ändern.

Sucht man in etwas weniger beliebten Stadtteilen, finden viele auch recht unproblematisch etwas.

Also gibt es wirklich "Wohnungsnot"? Oder würde jeder eine vernünftige Immobilie finden, wenn er oder sie andere Stadtteile oder auch mal Stadtrandlagen in Betracht ziehen würde?
Ich glaube, dann wären mehr oder weniger alle "versorgt"!

Also: Wohnungsnot im eigentlichen Sinne gibt es praktisch nicht,
eine sehr auf wenige Stadtteile konzentrierte "Verteilung" schon.


Büro Walddörfer  |  Tel: 040 / 23 93 46 63  |  Wildschwanbrook 55  |  22145 Hamburg  |  Fax: 040 / 23 93 46 65
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